賃料見直しガイド
固定資産税は増え、修繕や設備保守の見積額も上がった。変動金利の返済額まで増えれば、「現在の賃料のままでは収支が厳しい」と感じるのは自然なことです。
しかし、増えたコストをそのまま入居者の賃料へ上乗せできるわけではありません。
結論からいうと、固定資産税などの公租公課と、物価・地価などの経済事情の変動は、借地借家法32条が挙げる重要な判断要素です。修繕費や維持管理費も、物件に必要な負担が実際に増えたことを示す事情になり得ます。一方、個々のオーナーのローン返済額は条文に個別列挙されておらず、金利が上がったことだけで増額幅が決まるわけではありません。
どの費用についても、「その費用が何％上がったか」だけでなく、現在の賃料が不相当になったかを、契約経緯、近隣の比較賃料、物件固有の事情と併せて検討する必要があります。
この記事の要点
- 固定資産税・都市計画税は、借地借家法32条が定める「土地若しくは建物に対する租税その他の負担」の代表例です。
- CPIや地価の推移は「経済事情の変動」を説明する資料になりますが、指数の上昇率がそのまま賃料の増額率になるわけではありません。
- 修繕費・維持管理費は、必要性、継続性、金額の相当性、対象物件との対応関係を資料で示すことが大切です。
- ローン金利は条文に独立した事由として列挙されておらず、返済負担の増加だけで相当賃料や増額幅が決まるわけではありません。市場金利の動向と、オーナー固有のローン事情を分けて考えます。
- 増額を申し入れる前に、直近の賃料合意時点と、それ以降に生じた変化を住戸ごとに整理します。
借地借家法32条は何を見ているのか
借地借家法32条1項は、建物の借賃が次の事情により不相当となったとき、将来に向かって賃料の増減額を請求できると定めています。
- 土地または建物に対する租税その他の負担の増減
- 土地または建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動
- 近傍同種の建物の借賃との比較
これは、どれか一つに変化があれば、一定割合の増額が自動的に認められるという規定ではありません。現在の賃料が「不相当」になったか、その場合に相当な賃料はいくらかを、複数の事情から検討するための規定です。
また、同条1項ただし書により、一定期間は賃料を増額しない旨の特約がある場合は、その内容と効力を先に確認する必要があります。
とくに継続中の契約では、最後に賃料を合意した時点と、その後の事情の変化を確認することが重要です。法律上の全体像は、関連記事「借地借家法32条による賃料増額請求の要件と効力」で解説しています。
4つのコストは、同じ重さの根拠ではない
1．固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は、対象となる土地・建物に課される公租公課です。その増減は、条文の「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」に当たる重要な事情です。
ただし、「固定資産税が10％上がったので、賃料も10％上げる」という計算にはなりません。固定資産税は賃貸経営に伴う負担の一つであり、賃料全体とは金額の構成が異なるからです。
確認すべきなのは、単なる上昇率ではなく、次のような事実です。
- どの土地・建物について、実額がいくら増えたか
- いつの賃料合意後に増えたか
- 一棟全体の増加額を、対象住戸との関係でどう説明するか
- 同じ期間に、周辺賃料や他の経済事情がどう変化したか
所得税、相続税など、オーナー個人に課される税は、対象不動産に課される固定資産税等とは区別して扱う必要があります。
2．物価・地価の上昇
物価や地価の変化は、借地借家法32条の「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」を検討する資料になります。
物価については、総務省統計局の消費者物価指数（CPI）が代表的な公的資料です。ただし、CPIは全国の世帯が購入する財・サービスの平均的な価格変動を測る指数です。個別物件の賃料そのものを示す統計ではありません。
そのため、CPIが上がった割合を現行賃料にそのまま掛けるのではなく、比較期間と採用する指数をそろえ、周辺賃料、公租公課、契約経緯などと併せて使います。実際の資料には、指数名、対象地域、基準年、月次・年平均の別を記載し、基準改定をまたぐ場合は統計局が公表する接続可能な系列かどうかも確認します。
地価については、国土交通省の不動産情報ライブラリで地価公示・都道府県地価調査などを確認できます。対象物件と同一地点のデータがあるとは限らないため、地域、用途、時点の違いに注意が必要です。
3．修繕費・維持管理費
修繕費、清掃費、設備保守費、共用部の水道光熱費などは、借地借家法32条に費目ごとに列挙されているわけではありません。対象物件を維持するための合理的な支出は、不動産鑑定評価における必要諸経費等や、物件固有の事情を検討する資料になり得ますが、支出の発生だけで同額を賃料へ転嫁できるわけではありません。
説得力を左右するのは、費用の名称よりも中身です。
- 建物の維持・安全確保に必要な支出か
- 一時的な工事費か、今後も続く保守・管理費か
- 相見積り、契約書、請求書などで金額の相当性を説明できるか
- 一棟全体の支出と対象住戸との関係を整理できるか
- オーナーの任意による高額なグレードアップと区別できるか
資材費や工事費の一般的な動きを補足する資料として、国土交通省の建設工事費デフレーターがあります。ただし、一般指標だけで済ませず、その物件で実際に生じた費用を示す資料を優先しましょう。
4．ローン金利
ローン金利は、借地借家法32条に独立した増額事由として列挙されていません。また、同じ建物でも、自己資金で取得したオーナーと借入金で取得したオーナーでは返済負担が異なります。したがって、個別の借入額、返済期間、金利タイプによって増えた返済額を、そのまま入居者へ転嫁する説明は適切ではありません。
一方で、社会全体の市場金利の動きは、広い意味での経済環境や、不動産評価で用いる利回りを検討する際の参考になることがあります。国土交通省の不動産鑑定評価基準も、継続賃料について複数の手法を関連付けて判断する考え方を示しています。
つまり、次の二つを分けることが重要です。
- 市場金利を含む社会全体の経済事情：総合評価の参考になり得る
- オーナー固有のローン返済事情：それだけで相当賃料を決めることはできない
金利資料を使う場合も、日本銀行の金利関連統計などの客観資料を補助的に用い、主張の中心は公租公課、経済事情、近傍同種賃料、契約経緯に置くのが基本です。
「コスト上昇率＝賃料上昇率」にならない3つの理由
理由1 賃料を構成する事情は一つではない
固定資産税、修繕費、維持管理費は賃貸経営の一部です。ある費目の割合が上がっても、賃料全体が同じ割合で上がるとは限りません。
理由2 法律は「現在の賃料が不相当か」を判断する
借地借家法32条の焦点は、オーナーの支出を全額回収できるかではなく、諸事情を踏まえて現行賃料が不相当になったかです。周辺の比較賃料や契約条件が逆方向の事情になることもあります。
理由3 一棟の費用と各住戸の事情は一致しない
一棟全体の費用が増えていても、各住戸の現行賃料、契約時期、面積、設備、過去の改定経緯は異なります。一律の率で全戸に申し入れるより、住戸ごとに説明可能な金額を検討する方が合理的です。
継続賃料と新規賃料の違いについては、「継続賃料と新規賃料の違い」もご参照ください。
交渉前にそろえたい資料
公租公課を示す資料
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書、課税明細書
- 過年度分を含む税額の推移表
- 対象土地・建物と各税額の対応関係が分かる資料
物価・地価を示す資料
- 直近の賃料合意時点と現在を同じ系列で比較したCPI
- 地価公示、都道府県地価調査などの公的データ
- 対象物件の地域・用途との対応関係を説明するメモ
修繕・維持管理を示す資料
- 工事契約書、見積書、請求書、領収書
- 長期修繕計画、点検報告書、管理組合の総会資料
- 清掃、設備保守、共用部光熱費などの契約・請求履歴
- 支出の必要性と、増額前後の差額が分かる一覧
契約・相場を示す資料
- 賃貸借契約書、更新契約書、過去の賃料改定合意書
- レントロールと住戸別の改定履歴
- 類似物件の募集事例・成約事例
- 入居者との過去の協議・通知の記録
資料の集め方と交渉の流れは、「賃料増額を申し入れる前にそろえる資料と交渉手順」で詳しく整理しています。
申し入れ前の5ステップ
1．直近の合意時点を確定する
契約締結時だけでなく、更新時や過去の改定時に賃料を改めて合意していないか確認します。
2．その後の変化を費目別に数値化する
税額、維持管理費、修繕費、物価などを、期間と出典をそろえて比較します。
3．近傍同種の賃料を調べる
募集価格と成約賃料を区別し、築年数、面積、設備、階数、契約条件などの違いを補正して考えます。詳しくは「近傍同種の賃料はどう調べるか」で解説します。
4．住戸ごとに申入れ内容を検討する
コストの上昇率を一律に当てはめず、現行賃料と契約経緯を踏まえて検討します。
5．入居者に説明できる資料へ絞る
オーナー側の収支表をすべて示すのではなく、増額理由との関係が明確で、出典と比較期間を説明できる資料を選びます。
よくある質問（FAQ）
Question 1固定資産税が上がれば、必ず賃料を増額できますか。
いいえ。固定資産税の増加は法律上の重要な判断要素ですが、それだけで増額の可否や金額が決まるわけではありません。現行賃料が不相当になったかを、周辺賃料、経済事情、契約経緯などと併せて判断します。
Question 2固定資産税が10％上がった場合、賃料も10％上げられますか。
原則として、そのような単純計算にはなりません。固定資産税は賃貸経営上の負担の一部であり、賃料全体とは構成が異なります。実額の増加と各住戸との関係を整理し、他の判断要素も合わせて増額幅を検討します。
Question 3物価上昇を示すには、どの資料を使えばよいですか。
総務省統計局のCPIが代表的です。ただし、採用する指数と比較期間をそろえる必要があります。CPIは個別物件の賃料を示すものではないため、近傍同種賃料や物件の費用資料と組み合わせて使います。
Question 4大規模修繕をした費用は、全額を入居者に負担してもらえますか。
当然に全額を転嫁できるわけではありません。修繕の必要性、金額の相当性、一時的支出か継続的負担か、各住戸との関係などを確認し、他の事情と併せて賃料の相当額を検討します。
Question 5ローン金利の上昇は、通知書に書かない方がよいですか。
金利上昇だけを増額理由の中心にするのは慎重であるべきです。個別の返済事情と社会全体の経済事情を分け、通知では、公租公課、物価・地価、近傍同種賃料、契約経緯など、対象物件と結び付く客観的事情を中心に説明する方法が考えられます。
賃料見直しを検討しているオーナーの方へ
弁護士法人いかり法律事務所では、一棟マンション・アパートなど、複数住戸の賃料見直しを検討しているオーナーの方を対象に、資料確認、住戸別の法的・交渉上の検討、オーナーによる方針決定の支援、通知、任意交渉、合意書作成までを支援しています。
「コストは増えたが、どの事情を根拠として整理すべきか分からない」「一律の増額ではなく、住戸ごとの契約や比較資料を確認したい」という場合は、まず事前確認フォームから物件概要をお知らせください。
※事前確認は受任可否・対象可能性を確認するためのものであり、正式な法的見解、不動産鑑定評価または有料サービス内の住戸別診断を無料で提供するものではありません。
※当事務所の「診断」は、契約と資料をもとに法的請求・交渉方針を検討するもので、対象不動産の経済価値を判定する不動産鑑定評価ではありません。正式な鑑定評価が必要な場合は、登録を受けた不動産鑑定業者・不動産鑑定士への依頼を別途検討します。
※実際の見通しは、契約内容、資料、物件の状況、相手方の対応等により異なります。賃料増額や合意の成立を保証するものではありません。
※調停・訴訟への対応は、任意交渉とは別途、受任の可否と費用を個別にご案内します。