【商業ビル・テナントビルオーナー様へ】据え置かれた賃料を適正価格へ！弁護士による「賃料増額交渉代行サービス」

1. このようなお悩みはありませんか？

• 「近隣の賃料相場や物価が上昇しているのに、長年同じ賃料のまま据え置かれている」
• 「固定資産税やビルの修繕積立金・維持管理費が高騰し、オーナー側の利益が圧迫されている」
• 「テナントとの良好な関係を壊したくなくて、自力での値上げ交渉に踏み切れない」
• 「『物価高だから賃料を上げてほしい』と伝えたが、テナント側に一蹴されてしまった」

商業ビルやテナントビルの経営において、物価や公租公課、維持管理費の変化は、賃貸経営を見直すきっかけになります。長年据え置かれた契約賃料と現在の条件に開きがある場合は、契約や資料に基づいて検討することが大切です。

借地借家法32条は、一定の事情の下で建物賃料の増減額を請求できる制度を定めています。希望額がそのまま認められるわけではありません。当事務所は、契約の経緯と客観的な資料を確かめ、弁護士による賃料見直しの診断・任意交渉を支援します。

2. 法律上の根拠：賃料増額請求権（借地借家法32条）とは？

賃貸借契約において、一度合意した賃料であっても、その後の経済事情の変化等により不相当となった場合には、当事者から将来に向かって賃料の改定を請求することができます。

① 賃料増額請求権は「形成権」です

借地借家法32条1項に基づく増額請求は、要件を満たす場合、請求の意思表示に応じて将来に向かって効力が生じます。ただし、通知した希望額がそのまま確定するわけではありません。協議が整わない間、賃借人は相当と認める額を支払うことができ、増額を正当とする裁判が確定して不足があるときは、同条2項に従い、各支払期後の年1割の利息を付した差額の精算が問題になります。

② 増額が認められる3つの主たる法定要素

借地借家法32条1項は、現行賃料が「不相当」となったかを判断する基準として、主に以下の3つの要因を挙げています。

契約上の賃料改定特約は個別に確認

賃料改定条項がある場合も、借地借家法32条との関係を契約ごとに確認します。一定期間は増額しない旨の特約は同条1項ただし書との関係が重要です。定期建物賃貸借で借賃改定特約がある場合には、同法38条の適用関係も確認します。

3. 専門性を証明する裁判例：どのようなケースで増額が認められるか？

「裁判で賃料増額が認められるのはどのようなケースか？」という疑問にお応えするため、裁判所が実際の訴訟でどのような事情を考慮して増額を認めたのか、重要な裁判例をご紹介します。

裁判例①：当事者間の属人的関係（恩恵的低額賃料）の解消・世代交代

当初、親族関係やグループ会社間の関係、あるいは創業期の支援目的などで周辺相場より大幅に安く設定されていた賃料について、「当事者の交代（売買・相続・世代交代）により特殊関係が消滅したこと」自体が借地借家法32条1項の事情変更にあたり、大幅な賃料増額が認められた裁判例が多数存在します。

• 東京地判令和2年1月29日：親族関係を背景に低額に抑えられていた地代について、土地譲渡により親族関係が消滅したことを「事情変更」と認め、大幅な増額を認めました。
• 東京地判令和2年7月9日：旧賃貸人（大企業）が遊休不動産活用として相場（月300万円程度）より著しく低い賃料（月130万円）で賃貸していた物件について、賃貸人地位の移転により特別な属人的関係が消滅したとし、増額事由に当たると判示しました。
• 東京地判令和2年2月21日：親族間の人間関係を背景に低額設定されていた店舗（写真館）の賃料について、世代交代が進み関係が希薄化したことを理由に賃料増額を認めました。

裁判例②：ビルの修繕積立金・維持管理費の大幅増額

• 東京地判平成29年12月7日：区分所有オフィスビルにおいて、管理組合が将来の大規模修繕に備えて修繕積立金を約3倍に引き上げた事案で、裁判所は「修繕積立金の増額は借地借家法32条1項の『その他の負担の増減』に該当する」として、必要諸経費の増額を理由とする賃料増額を認めました。

裁判例③：商業施設・テナントビルにおける売上・賃料方式の見直し

• 大阪高判平成30年6月28日：ショッピングセンター内の店舗で固定賃料と売上歩合賃料を併用していたものの、想定した売上基準に達しない状態が長期間継続した事案において、裁判所は「当事者が想定していなかった事態が継続した」として不相当性を認め、売上歩合を廃止して固定賃料のみへの変更・増額（月300万円台から月386万円へ）を認めました。

4. 納得感のある適正賃料はどう決まる？「不動産鑑定評価（継続賃料）」の仕組み

テナントとの協議や調停・訴訟を見据えるときは、継続中の契約で相当な賃料をどう考えるかが重要です。不動産鑑定評価基準には、継続賃料を検討する複数の手法があります。必要に応じて鑑定の要否も検討し、契約と資料に合った根拠を整理します。

継続賃料の算定4手法

• 差額配分法（さがくはいぶんほう） 現在の市場における「新規賃料（新規に貸し出す場合の適正賃料）」と「現行賃料」との差額（賃料差額）を把握し、当事者間の公平の観点からその差額を貸主・借主に適切に配分（折半法、3分の2法、3分の1法等）して試算する手法です。現行賃料が相場から乖離している場合に特に重視されます。
• 利回り法（りまわりほう） 価格時点におけるビルの基礎価格（元本価値）に、継続賃料利回りを乗じて得た純賃料に、公租公課や修繕費などの必要諸経費を加算して試算する手法です。
• スライド法（すらいどほう） 直近で賃料を合意した時点の賃料（直近合意賃料）をベースに、その後の物価変動・消費者物価指数・企業向けサービス価格指数や公租公課の変動率を乗じて試算する手法です。
• 賃貸事例比較法（ちんたいじれいひかくほう） 近隣類似の地域にある継続賃貸事例（実際に賃料改定が行われた事例）を収集・比較して試算する手法です。

どの手法を重視するかは、契約経緯、資料の質、対象物件の条件などによって異なります。一つの計算だけで賃料が確定するわけではありません。

5. 自力交渉のリスクと「弁護士代行サービス」を利用するメリット

オーナー様自らがテナントと賃料交渉を行うことには、大きなリスクや限界が伴います。

❌ 自力交渉によくある失敗

• 感情的な対立：「長年安く貸してやったのに」といった感情論になり、テナントとの信頼関係が崩壊する。
• データ不足による不成立：「物価が上がっているから」という大まかな理由だけでは、テナント側の法務・財務担当者を納得させられない。
• 法的請求の不備：通知の内容や到達を記録していないと、請求時期や差額の検討で争いが生じやすくなる。

⭕ 弁護士に依頼する4つのメリット

【メリット1】 裁判を見据えた正当な法的主張（借地借家法32条に基づく意思表示）

【メリット2】 必要に応じた資料調査・不動産鑑定の検討

【メリット3】 弁護士を交渉窓口とすることで、オーナーの対応負担を軽減

【メリット4】 協議で解決しない場合の調停・訴訟の要否を別途検討

• 通知内容と到達を明確にする 増額請求の意思表示を行う場合は、文面と到達の記録が重要です。通知した金額がそのまま確定するわけではなく、合意内容や裁判で認められた賃料に応じて差額を整理します。
• 資料を示して協議する 周辺の賃料事例や公租公課、維持費の変化など、確認できる資料を整理して説明します。どの資料が重視されるか、相手方が合意するかは個別の事情によります。
• 調停・訴訟の見通しを整理する 賃料増減額請求の訴訟では、原則として先に調停を申し立てる必要があります。協議で解決しない場合は、手続の要否と費用対効果を説明し、別途ご相談のうえ対応を検討します。
• オーナーの対応負担を軽減 委任の範囲で弁護士が交渉窓口となり、資料の整理や相手方への説明を担います。テナントとの関係に配慮しつつ進めますが、対立や負担が全くなくなることを約束するものではありません。

6. ご相談から賃料改定までの流れ

1. 初回相談・受任可否の確認

   物件と契約の概要を伺い、必要な資料と今後の確認事項を整理します。

2. ご受任・賃料見直しの方針整理

   契約と資料を確認し、通知の内容と方法を個別に検討します。

3. エビデンス構築＆テナントとの協議・交渉

   確認した資料をもとに、弁護士が相手方と協議・交渉します。

4. 合意書の作成、または調停・訴訟の検討

   合意に至れば改定内容を書面化。不成立の場合は、調停・訴訟の要否を別途検討します。

5. 改定後の賃料と差額の確認

   合意や確定した賃料に応じ、開始時期と差額の精算方法を確認します。

8. ご相談・お問い合わせ

「うちのビルでも賃料を上げられるだろうか？」 「テナントにどう切り出せばいいかわからない」

まずは初回相談で、契約の種類、改定特約、賃料履歴や物件の概要をお聞かせください。資料に基づく正式な診断・交渉の範囲と費用は、利益相反確認のうえ、委任契約前にご説明します。

• お電話でのご予約：050-5527-6895（相談受付専用／9:30〜20:00、年中無休）
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