賃料見直しガイド
「周辺の募集賃料が上がっているので、入居中の住戸も同じ金額まで上げられるのではないか」
「固定資産税や物価が上昇しているが、どのような場合に賃料増額を求められるのか」
既存の賃貸借契約における賃料の見直しでは、借地借家法32条が重要な判断基準になります。
もっとも、周辺相場や経費が上がったという一つの事情だけで、希望する金額への増額が当然に認められるわけではありません。現在の賃料を現実に合意した後にどのような変化が生じ、従前の賃料が「不相当」になったといえるかを、契約の経緯も含めて総合的に検討する必要があります。
この記事では、法律が挙げる考慮要素、直近合意賃料、特約、通知の効力、不合意中の支払い、契約更新との違いを順に整理します。
この記事の要点
- 最終的な判断の中心は、現在の賃料が諸事情に照らして「不相当」となったかどうかです。
- 公租公課、土地・建物価格その他の経済事情、近傍同種建物の賃料は、法律が示す主な考慮要素です。
- 現在の募集賃料だけでなく、当事者が現実に合意した直近の賃料と、その後の事情変動が重要です。
- 通知に記載した希望額がそのまま確定するわけではなく、客観的に相当な範囲が問題になります。
- 不合意の場合にも賃料の支払いを止めてよいわけではなく、後に不足額と利息の清算が必要になることがあります。
借地借家法32条はどのような制度か
借地借家法32条は、建物の借賃が事情の変化によって不相当となった場合に、賃貸人または賃借人が、将来に向かって賃料の増額または減額を請求できることを定めています。原則として契約条件にかかわらず働く仕組みですが、一定期間増額しない特約や、定期建物賃貸借の賃料改定特約など、先に確認すべき例外があります。[1]
増額請求権は、一般に「形成権」と説明されます。要件を満たす請求の意思表示が相手方に到達すると、相手方の承諾がなくても、客観的に相当な範囲で賃料改定の効力が生じ得るという意味です。[5]
ただし、賃貸人が通知に記載した金額が直ちに確定する、という意味ではありません。増額の要件や相当額に争いがあれば、協議、調停または訴訟を通じて確認することになります。
賃料が「不相当」となったかを判断する3つの法定考慮要素
借地借家法32条1項は、賃料の相当性を検討する事情として、主に次の3つを挙げています。これらは、すべてを個別に満たす必要がある「3つの独立要件」ではありません。
借入金利や修繕費の上昇もオーナーの収支に影響しますが、それだけで増額が認められると決まるわけではありません。どの法定要素や契約事情と関係するのか、物件ごとに整理します。
周辺の募集事例は重要な資料ですが、広告上の募集賃料と実際の成約賃料は異なる場合があります。また、新たな入居者を募集するときの「新規賃料」と、既存契約を見直すときの「継続賃料」も同じものではありません。近隣事例だけから、募集相場と同額まで増額できるとは限りません。
最終的には、契約締結や賃料決定の経緯、過去の改定、特約、そのほか当事者が賃料を決める際に重視した事情も含めて総合的に検討されます。[3][4]
判断の出発点となる「直近合意賃料」
賃料増額を検討するときは、現在の相場だけでなく、当事者が現実に合意した賃料のうち直近のものが重要です。最高裁判所は、相当な賃料を判断する際、直近の現実の合意賃料を基礎として、その合意後に生じた経済事情の変動などを総合的に考慮すべきであると示しています。[2]
直近合意賃料を確認するため、当初の賃貸借契約書、更新契約書・合意書、過去の賃料改定通知・合意書、当時のメールや協議記録、支払履歴を時系列で整理します。
更新書類があるだけで、常にその更新時点が直近合意時点になるわけではありません。賃料について現実に協議・合意したのか、従前条件のまま契約関係が続いたのかを具体的な記録から確認します。自動改定条項に基づき機械的に変わった賃料も、その改定時に当事者が現実に合意した賃料とは限りません。[2]
不増額特約や自動改定条項がある場合
一定期間の不増額特約
契約に「一定期間、賃料を増額しない」という特約がある場合、借地借家法32条1項ただし書により、原則としてその定めに従います。特約の対象、期間、文言を確認せずに増額請求を進めるべきではありません。[1]
自動改定条項・賃料保証特約
「数年ごとに一定割合を増額する」などの自動改定条項や、一定額の賃料を保証する特約があっても、それだけで32条の適用が当然に排除されるわけではありません。他方、その条項が設けられた経緯、投資・融資、収支予測などは、請求の当否や相当額を判断する重要な事情になり得ます。[2][3][4]
定期建物賃貸借
定期建物賃貸借では、借賃の改定に関する特約の内容によって、借地借家法32条が適用されないことがあります。「定期借家だから必ず適用されない」のではなく、契約の種類と賃料改定条項を個別に確認します。[1]
増額通知はいつから効力を持つのか
増額請求は、原則として、請求の意思表示が賃借人に到達した時点から将来に向かって効力が問題になります。通知でそれより後の開始日を指定した場合は、その指定日が基準となり得ます。通知到達前の期間へ遡って、新たに増額請求をすることはできません。[5]
法律上、内容証明郵便でなければ請求できないわけではありません。しかし、どの契約・住戸について、どの金額を、いつから、どのような理由で求めたか、そして通知がいつ到達したかを確認できる形にすることが重要です。
内容証明郵便は通知内容を記録するための手段として有用ですが、記載した増額の根拠や金額が正しいことまで証明するものではありません。
合意できない間の支払いと確定後の清算
増額について協議が調わない場合、借地借家法32条2項は、増額を正当とする裁判が確定するまで、賃借人が「相当と認める額」を支払うことができると定めています。[1]
実務では従前の賃料が支払われることもありますが、どのような低い金額でもよいという意味ではありません。また、増額に納得できないことを理由に賃料の支払い自体を止めると、債務不履行の問題が生じる可能性があります。賃貸人が受領を拒んだ場合には供託が選択肢となることもありますが、その要件は別途検討が必要です。
後に裁判で従前の支払額を上回る賃料が確定した場合、賃借人は不足額に加え、各支払期後から年1割の割合による利息を支払う必要があります。利息の対象となるのは通知の希望額全額ではなく、裁判で確定した賃料との差額です。[1]
調停や和解で解決する場合は、改定額、適用開始日、差額の支払方法などを合意内容として定めます。任意交渉で合意できず訴訟を提起する場合、賃料増減額を巡る事件では、原則として先に民事調停を申し立てる必要があります。ただし、裁判所が調停に付することを適当でないと認める場合などには例外があります。[6]
契約更新と賃料増額請求は別の問題
契約の更新、当事者の合意による賃料変更、借地借家法32条に基づく増額請求は、同じものではありません。
普通建物賃貸借と定期建物賃貸借では期間満了時の扱い自体が異なります。増額問題と更新・再契約の問題を混同せず、契約類型を確認することが大切です。
法的検討は7つの順番で進めます
- 順番：1 ｜ 確認すること：普通借家、定期借家、サブリース等の契約類型と適用条項
- 順番：2 ｜ 確認すること：不増額特約、自動改定条項、賃料保証等の特約
- 順番：3 ｜ 確認すること：当事者が賃料を現実に合意した直近の時点と金額
- 順番：4 ｜ 確認すること：その合意後に生じた公租公課、経済事情、近傍同種賃料等の変化
- 順番：5 ｜ 確認すること：契約経緯も含め、従前賃料が不相当となったか
- 順番：6 ｜ 確認すること：客観的に説明できる相当額、開始日、対象住戸
- 順番：7 ｜ 確認すること：意思表示、任意交渉、不合意中の支払い、調停・訴訟の方針
申入れ前に確認したい5項目
- 普通借家か定期借家か。サブリースなど通常と異なる契約か。
- 不増額特約、自動改定条項、賃料保証などがあるか。
- 直近に賃料を現実に合意したのはいつか。
- その後、公租公課、経済事情、周辺の比較賃料にどのような変化があったか。
- 対象住戸、提案額、開始日、根拠を客観的に説明できるか。
契約書、更新・改定記録、レントロール、公租公課、比較事例など、資料の具体的なそろえ方は、関連記事「賃料増額を申し入れる前にそろえる資料と交渉手順」で解説しています。
よくある質問（FAQ）
Question 1契約更新の時期でなくても増額請求はできますか
借地借家法32条は、増額請求を更新時期に限定していません。ただし、一定期間の不増額特約や定期借家の賃料改定条項などを確認する必要があります。
Question 2賃借人の同意がなければ増額請求は無効ですか
請求権の行使自体に同意が必須というわけではありません。ただし、通知に記載した金額がそのまま確定するものではなく、要件と客観的に相当な額が問題になります。
Question 3周辺の募集賃料と同じ金額まで上げられますか
募集事例は重要な資料ですが、それだけでは決まりません。直近合意後の事情変動、契約経緯、新規賃料と継続賃料の違いなどを総合的に検討します。
Question 4増額を拒否されたら退去を求められますか
増額への不同意だけで、直ちに解除や明渡しが認められるものではありません。別の契約違反、普通借家の更新・解約、定期借家の期間満了などは、それぞれ別の法的問題として確認します。
Question 5増額分を過去に遡って請求できますか
新たな増額請求を通知到達前の期間に遡らせることはできません。ただし、通知後に裁判で増額が確定した場合には、効力発生時点以降の不足額を清算することがあります。
Question 6定期借家にも借地借家法32条は適用されますか
一律には判断できません。定期建物賃貸借に借賃の改定に関する特約がある場合、32条が適用されないことがあるため、契約条項を確認します。
Question 7内容証明郵便を送れば希望額に上がりますか
いいえ。内容証明郵便は通知内容を記録する手段であり、希望額の法的な相当性まで証明するものではありません。到達記録を含め、案件に合う通知方法を選びます。
まとめ
借地借家法32条による賃料増額請求では、周辺相場が上がったという事情だけでなく、直近合意賃料を出発点として、その後の公租公課、土地・建物価格その他の経済事情、近傍同種建物の賃料、契約経緯などを総合的に検討します。
また、通知を送れば希望額がそのまま確定するわけではありません。通知の内容と到達時期を記録し、賃借人に根拠を説明した上で、まずは合意による解決を目指すことが重要です。
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本記事は一般的な情報を提供するもので、個別案件についての法的助言ではありません。公開時点の法令・サービス内容を確認し、具体的な案件は個別にご相談ください。
主な参考資料
[1] e-Gov法令検索 借地借家法 法令本文（32条・38条）
[2] 最高裁判所 直近合意賃料と自動改定特約に関する判例 裁判所掲載PDF
[3] 最高裁判所 自動増額特約と契約経緯に関する判例 裁判所掲載PDF
[4] 最高裁判所 賃料保証特約と契約経緯に関する判例 裁判所掲載PDF
[5] 最高裁判所 増額請求の意思表示の効力に関する旧法下の判例 裁判所掲載PDF 現行32条と同趣旨の旧借家法7条に関する判例として参照
[6] e-Gov法令検索 民事調停法 法令本文（24条の2）
[7] 国土交通省 不動産鑑定評価基準 基準PDF
[8] 国土交通省 継続賃料の鑑定評価方法に関する検討資料 資料PDF