「賃料の見直しは2年ごとの更新時にしかできない」と考えて、相場やコストが変わっていても次の更新まで待っているオーナーは少なくありません。更新時は条件を確認しやすい機会ですが、借地借家法32条は、賃料増額請求の時期を更新時だけに限定していません。

一方、契約期間中ならいつでも希望額へ自由に変更できるわけでもありません。直近に当事者が現実に合意した賃料、その後の事情変動、契約上の特約、根拠資料を確認し、請求の可否と実務上のタイミングを分けて考える必要があります。

この記事の要点

  • 借地借家法32条は、増額請求を契約更新時だけに限定していません。
  • 通知した希望額へ当然に変わるのではなく、要件を満たす場合に客観的相当額の限度で問題になります。
  • 判断の出発点は、当事者が現実に合意した直近の賃料と、その合意後の事情変動です。
  • 一定期間の不増額特約、定期借家の賃料改定特約、自動改定条項を確認します。
  • 更新時に話し合う実務上の利点と、法律上の請求時期は区別します。

結論：更新時に限られないが、希望額へ自由に変更できるわけではない

借地借家法32条1項は、租税等の負担、土地・建物の価格や経済事情、近傍同種の建物の賃料との比較などにより現在の賃料が不相当となったとき、当事者が将来に向かって増減を請求できる旨を定めています。条文には「更新時のみ」という制限はありません。

この請求は、貸主が書いた希望額をそのまま確定させるものではありません。要件を満たすか、客観的に相当な賃料はいくらかについて争いがあれば、協議や手続を通じて確認されます。借地借家法32条の成立要件はG2で詳しく解説しています。

1．契約更新と賃料増額請求は別の制度

契約更新は、期間満了後も賃貸借関係を続けるための手続です。これに対し、借地借家法32条に基づく請求は、継続中の契約における賃料の相当性を見直す制度です。更新期でなくても検討できますが、契約の存続や明渡しとは分けて扱います。

普通建物賃貸借が法定更新された場合は、期間を除き従前と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。賃料増額に不同意であることだけを理由に、直ちに契約解除や明渡しを求められるわけではありません。

2．契約期間中に申し入れる前の5つの確認

1　現在の契約類型と契約期間

普通建物賃貸借か定期建物賃貸借か、契約開始日と満了日、更新の方式を確認します。契約期間中の見直しに法律上の一律な禁止はありませんが、契約類型によって確認すべき特約が異なります。

2　直近に現実に合意した賃料

最高裁判例は、当事者が現実に合意した賃料のうち直近のものを基礎に、その合意後の経済事情等を考慮する考え方を示しています。当初契約、賃料変更覚書、更新時の協議記録などから、いつ、どの金額を、どの事情を踏まえて合意したのかを確認します。

3　直近合意後の事情変動

直近合意の後に、公租公課、物価、維持管理費、建物価格、近傍同種の賃料などがどのように変化したかを、同じ基準日と比較条件で整理します。単に「最近相場が高い」という説明だけでなく、当該物件と現在の賃料が不相当になった理由を検討します。

4　特約・改定条項

一定期間増額しない特約、一定時期ごとの協議条項、自動改定条項、定期建物賃貸借の借賃改定特約を確認します。「2年ごとに見直す」という条項が、協議時期を示すものか、期間中の増額を制限する合意なのかは、文言と締結経緯によって検討が必要です。

5　改定内容と適用開始時期

契約・改定履歴、根拠資料、支払時期を確認し、改定内容と開始時期を個別に検討します。通知書の作成と発送前確認はG9を参照してください。

3．「直近合意時点」と経過期間の考え方

直近合意時点は、最後に書面を作った日と常に一致するわけではありません。更新書面に従前賃料が記載されていても、経済事情を踏まえて賃料を据え置く現実の合意があったのか、単に従前条件を機械的に転記したのかを具体的に確認します。

また、前回合意から「必ず2年以上」などの一律な待機期間が法律に定められているわけではありません。経過期間は、不相当性を判断する一つの事情です。短期間で再度見直す場合ほど、その間に何が変わったのかを明確に説明できる資料が重要になります。

4．更新時に見直すメリットと注意点

更新時は、契約条件を確認する連絡がもともと発生するため、賃料の話題を提示しやすく、書面の締結や管理システムの変更をまとめて進めやすい点が実務上の利点です。しかし、更新時まで待つことが法的な必須条件というわけではありません。

反対に、更新契約書へ安易に「賃料は従前どおり」と記載すると、その経緯によっては新たな据置合意と評価される可能性があります。更新手続と賃料見直しを同時に扱うときは、何を合意する書面なのかを明確にし、協議記録を残します。

5．特約と契約類型の確認

一定期間の不増額特約

借地借家法32条1項ただし書は、一定期間賃料を増額しない特約がある場合、その定めに従うとしています。単なる見直し条項と不増額特約を混同せず、期間と対象を確認します。

定期建物賃貸借の借賃改定特約

有効な定期建物賃貸借に借賃の改定に関する特約がある場合、借地借家法38条9項により同法32条は適用されません。ただし、特約の解釈と、当事者の合意による変更は別に検討する必要があります。定期借家であるだけで当然に32条が排除されるわけではないため、契約成立と特約の内容を確認します。

自動改定条項

自動改定条項があっても、それだけで借地借家法32条の適用が排除されるわけではありません。増減額請求の可否と相当賃料は、同条所定の事情や諸般の事情を総合して判断され、自動改定条項の存在や設定経緯も考慮事情となります。また、自動計算で生じた各賃料が、当然にその都度の「現実の合意賃料」になるわけではありません。

6．契約状況に応じた確認点

更新が近い場合

更新案内と同時に進める利点がありますが、更新書面、増額通知、合意書の役割を混在させないようにします。通知から協議、口座変更までの期間も確保します。

直近で賃料を合意したばかりの場合

短期間で再度見直す理由を客観的に説明できるかを慎重に確認します。合意時に既に存在し、織り込み得た事情と、その後に生じた事情を分けます。

長期間据え置いている場合

据置年数だけで増額が決まるわけではありません。契約・合意の履歴を確定し、直近合意後の公租公課、経済事情、近傍同種賃料等を揃えます。

一棟で複数住戸を見直す場合

同じ建物でも契約開始日、直近合意、現行賃料、特約が住戸ごとに異なります。一律の増額率を先に当てはめず、対象選定と個別確認を行います。

よくある質問（FAQ）

Question 1更新まで1年あります。今から増額を申し入れることはできますか？

更新時でないことだけで請求が排除されるわけではありません。直近の現実の合意、その後の事情変動、契約上の特約、根拠資料を確認して判断します。

Question 2契約書に「2年ごとに協議する」とあれば、2年経つまで請求できませんか？

協議時期を定めただけなのか、一定期間増額しない趣旨まで含むのかで扱いが異なります。協議条項があるだけで借地借家法上の請求が当然に排除されるとは限りませんが、文言と締結経緯を確認してください。

Question 3更新契約書に同じ賃料を書いたら、必ず新しい直近合意になりますか？

必ずとはいえません。経済事情を踏まえて賃料を現実に検討し、据え置く合意をしたのか、従前条件を形式的に記載しただけなのかなど、具体的な経緯を確認します。

Question 4期間中の増額に同意しない借主へ退去を求められますか？

賃料の相当額をめぐる不同意と、賃貸借契約の終了は別の問題です。不同意だけを理由に直ちに解除や明渡しを求められるわけではありません。対立が続く場合は、任意協議や法的手続の見通しを個別に確認します。

契約期間中の見直し時期をご相談ください

弁護士法人いかり法律事務所では、契約書、賃料の合意履歴、根拠資料を確認し、契約期間中に見直しを検討できるか、更新時まで待つ実務上の利点があるかを整理します。通知額を決める前の段階からご相談いただけます。

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ご留意事項

本記事は一般的な情報提供を目的とするもので、個別案件に関する法的助言ではありません。増額請求の可否や適切な時期は、契約類型、特約、合意履歴、事情変動によって異なります。

監修：代表弁護士 碇 啓太（福岡県弁護士会所属）｜弁護士法人いかり法律事務所

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