賃料を見直す方針が決まった後、実際に入居者へ意思を伝える書面が賃料増額通知書です。通知書には法律で定められた一律の様式や「この項目がなければ必ず無効」という固定のチェックリストがあるわけではありません。しかし、当事者、対象物件、請求する金額、開始時期が曖昧なままでは、何を求めた書面なのかが伝わらず、協議やその後の手続に支障が生じます。

通知書の内容は、契約書、直近の合意、現在の請求・入金、根拠資料、差出人の権限と整合させる必要があります。本記事では一般的な確認事項を整理します。送付方法の使い分けは、「賃料増額通知書と内容証明の使い分け」で解説しています。

この記事の要点

  • 借地借家法32条は通知書の固定様式を定めていませんが、請求内容は具体的に特定します。
  • 契約当事者、対象住戸、現行額、改定後の希望額、適用開始日、差出人の権限を照合します。
  • 賃料、共益費、駐車場代などは契約上の位置付けを確認し、一括して扱わないようにします。
  • 明確な請求内容と、任意協議に応じる案内は同じ通知書の中で両立できます。
  • 送付した書面と添付資料、発送・到達の記録を保存します。

結論：誰に、どの契約の、何を、いつから変更したいのかを明確にする

通知書の中心は、貸主がどの契約について、どの項目を、いくらに、いつから改定したいのかを相手が一義的に理解できる状態にすることです。丁寧な表現を使うこと自体が問題なのではありません。「ご相談したい」という案内だけで終わらせず、請求する内容と協議したい事項を分けて書きます。

なお、通知に記載した希望額へ当然に変更されるという意味ではありません。借地借家法32条に基づく請求が問題となる場合、要件を満たすか、客観的に相当な額はいくらかを別に検討する必要があります。要件の詳細はG2「借地借家法32条による賃料増額請求の要件」を参照してください。

1．通知書を作る前に確認したい事項

1　契約当事者と対象物件

賃貸借契約書、更新書面、相続・売買・法人変更の資料を確認し、現在の貸主と借主、物件名、所在地、部屋番号を特定します。共同賃借、共有、相続、法人所有、代理人による通知などがある場合は、誰から誰へ意思表示をするのか、署名・発送の権限を個別に確認します。

2　現行賃料と実際の請求・入金

契約書の記載だけでなく、最新のレントロール、請求データ、口座振替額、入金履歴を照合します。賃料本体、共益費・管理費、駐車場代、その他の費用が混在している場合は、今回どの項目を見直すのかを分けて整理します。借地借家法32条の「建物の借賃」に当たるかは、名称だけではなく契約内容に基づく確認が必要です。

3　直近の現実の合意と改定履歴

当初契約日だけでなく、その後に賃料を変更した覚書、更新時の協議記録、据置きを合意した事情などを時系列で確認します。単に更新書面があることと、経済事情を踏まえて賃料を現実に合意したことは同じではありません。

4　増額を制限し得る契約条項

一定期間増額しない特約、賃料の自動改定条項、協議条項、定期建物賃貸借における賃料改定特約を確認します。条項の有無だけで結論を急がず、契約類型、文言、締結経緯を踏まえて扱います。契約期間中に見直せるかは、G10で詳しく解説します。

5　改定後の希望額と計算根拠

増額幅、改定後の月額、年間の影響額を再計算し、根拠資料と整合しているかを確認します。公租公課、経済事情、近傍同種の賃料、物件固有の事情など、通知書にどこまで記載し、何を別紙にするかも決めます。

6　適用開始日と最初の支払時期

通知の発送日、相手への到達見込み、契約上の支払期日、口座振替変更の締切を確認し、「何月分の賃料から」を明確にします。通知が届く前の期間へ一方的に新たな請求を遡らせることはできないため、発送スケジュールと開始日の関係を確認します。

7　差出人と連絡窓口

貸主本人、管理会社、代理人のうち誰の名義で送るかを確認し、管理会社が関与する場合は契約と個別指示の範囲を確認します。

2．通知書に記載を検討したい事項

次の項目は法律上の固定的な必須項目ではありませんが、請求内容を特定し、相手との行き違いを減らすために実務上記載を検討します。

  • 作成日、差出人と宛先
  • 原契約と対象物件・住戸を特定する情報
  • 現行の賃料額と、今回の対象項目の内訳
  • 改定後に請求する金額と内訳
  • 適用開始日または対象となる賃料月
  • 賃料見直しを求める理由の概要
  • 別紙資料がある場合の資料名と基準日
  • 回答方法、回答先、問い合わせ窓口
  • 協議を希望する場合の案内と回答の目安

借地借家法32条に基づく請求として行う場合は、その趣旨を明示すると文書の目的が伝わりやすくなります。ただし、条文番号の記載だけで要件が満たされるわけではなく、理由や金額の妥当性は別に検討します。

3．請求内容と協議案内を分かりやすく伝える

通知書では、対象契約、求める賃料額、開始時期、理由の概要、連絡窓口を明確にします。協議の案内も添え、相手方が内容を確認して意見を伝えられるようにします。文面は契約や個別の事情に応じて検討し、威圧的な表現や、不同意を直ちに退去と結び付ける表現は避けます。

4．発送と記録について

差出人の権限と宛先を確認し、発送した書面と添付資料、到達を示す記録を保存します。内容証明は文書の内容と差出しの事実を証明しますが、記載事項の真実を証明するものではありません。送付方法は、必要な証拠と個別の状況を踏まえて選びます。

よくある質問（FAQ）

Question 1通知書に借地借家法32条と書かなければ無効ですか？

条文番号の記載だけが一律の効力要件とされているわけではありません。ただし、賃料増額を請求する趣旨、対象、金額、開始時期を明確にし、文書全体から何を求めているかが分かるようにすることが重要です。

Question 2理由や根拠資料をすべて添付しなければなりませんか？

一律にすべての資料を添付する必要があるとは限りません。通知の理由を相手方が理解できる資料を整え、第三者情報やデータの利用条件にも注意します。

Question 3回答期限を過ぎたら、増額に同意したことになりますか？

回答がないことだけで当然に合意が成立したと扱うのは避けます。到達状況を確認し、再案内、協議、専門家への相談など次の対応を検討します。

Question 4通知をメールや管理アプリで送ってもよいですか？

電子的な連絡も意思表示となり得ますが、相手が了知できる状態になったか、内容と時点を後日どのように確認できるかが問題になります。契約上の連絡方法とシステムの記録機能を確認し、重要な通知では証拠を残せる方法の併用を検討します。

通知前の契約確認・文面作成をご相談ください

弁護士法人いかり法律事務所では、契約書、改定履歴、根拠資料を確認し、賃料見直しの対象診断、通知書の作成、任意協議を支援します。通知を出す前に、金額、開始日、当事者、特約、資料の不足をまとめて確認したい方はご相談ください。

  • 賃料増額の対象になり得るか無料で事前確認する
  • 診断・通知・任意交渉サービスの内容を見る

ご留意事項

本記事は一般的な情報提供を目的とするもので、個別案件に関する法的助言ではありません。通知の有効性や適切な文面は、契約内容、当事者関係、改定経緯、送付状況など具体的な事情によって異なります。

監修：代表弁護士 碇 啓太（福岡県弁護士会所属）｜弁護士法人いかり法律事務所

主な一次資料

関連記事：「賃料増額を申し入れる前にそろえる資料と交渉手順」、「借地借家法32条による賃料増額請求の要件」、「賃料増額通知書と内容証明の使い分け」、「賃料増額は更新時だけ？」、「賃料増額の合意書で確認すべき項目」