一棟物件の賃料見直しで確認したい住戸別の資料と注意点

この記事の要点

• 賃料増額の可否と相当額は、住戸ごとの契約・合意経緯・事情変更を踏まえて検討します。
• 「募集賃料との差が大きい」という理由だけで、同じ差額をそのまま増額できるわけではありません。
• 契約の経緯、比較資料、物件の状態を住戸ごとに確認し、具体的な進め方を検討します。
• 全住戸を一律に扱わず、客観的な資料に基づいて判断することが大切です。
• 年齢、職業、家族構成などの個人属性だけで対象住戸を決めるべきではありません。

1．全戸一律より、住戸別の検討が必要な理由

賃貸借契約は住戸ごとに内容と経緯が異なる

一棟の建物であっても、各住戸の賃貸借契約はそれぞれ別個です。契約開始日、現在の賃料を最後に合意した時期、契約書の賃料改定条項、過去の減額・据置きの経緯などが異なることがあります。

国土交通省の不動産鑑定評価基準も、継続賃料について、直近合意時点以降の公租公課、土地・建物価格、類似不動産の賃料の変動だけでなく、契約や賃料改定の経緯、契約内容を総合的に考慮するとしています。

したがって、同じ建物だからという理由だけで、全住戸に同じ増額率や同じ増額幅を当てはめることはできません。

一斉着手が違法というわけではない

全住戸を同時に見直すこと自体が法律で禁止されているわけではありません。ただし、根拠資料や契約条件が住戸ごとに違うのに、同じ通知を一斉に出すと、説明が粗くなり、回答管理や個別交渉の負担も集中します。

一方、物件規模や管理体制によっては、同じ時期に複数住戸へ協議を申し入れる方が合理的なこともあります。重要なのは、「一斉か段階的か」を先に決めるのではなく、住戸別に検討したうえで処理能力に合った着手単位を決めることです。

2．まず、住戸別の基礎資料をそろえる

住戸別に確認したい資料は次のとおりです。

• 住戸番号、間取り、専有面積、階数、向き、設備など
• 現行賃料と共益費その他の費目
• 契約開始日、契約期間、更新時期
• 現在の賃料を最後に合意した時点と、その合意が分かる書類
• 普通建物賃貸借か定期建物賃貸借か
• 賃料改定条項、不増額特約、個別の覚書の有無
• 過去の賃料改定、減額、据置きに関する協議記録
• 近隣・類似物件の賃料資料と、各資料が募集事例か取引事例か
• 固定資産税等、修繕、物件価格、物価などの推移を示す資料
• 修繕未了や使用上の不具合など、賃料協議に影響し得る事情

レントロールだけでは、直近合意時点や特約の内容まで分からないことがあります。契約書、更新契約書、覚書、過去のメールなどと照合することが必要です。準備する資料全体については、賃料増額を申し入れる前にそろえる資料と交渉手順もご参照ください。

3．住戸ごとに確認する三つの観点

契約と最後の賃料合意

同じ建物でも、契約開始時期、賃料を最後に合意した時期、改定条項や覚書は異なります。まず各住戸の契約資料を確認し、その後にどのような事情の変化があったかを整理します。

現行賃料と比較資料

募集賃料、取引事例、同じ建物の新規契約などは参考になりますが、継続中の契約にそのまま当てはめることはできません。広さ、階数、設備、契約条件、データの時点をそろえて比較します。

物件の状態と説明できる事情

公租公課や維持管理費の変化だけでなく、修繕の状況や契約上の特約も確認します。賃料の差が大きいというだけで結論を出さず、賃借人に説明できる資料をそろえることが大切です。

4．一棟で進める際の注意点

全住戸を同時に見直すことが常に適切とも、段階的な見直しが常に適切ともいえません。対象、金額、時期は住戸ごとの事情と対応体制を踏まえて検討し、オーナーが承認します。具体的な進行方法は個別の相談でご説明します。

年齢、障害、国籍、家族構成など、賃料の相当性と直接関係しない個人属性だけで対象を決めるべきではありません。

5．売却を考えている場合も、増額と売却価格を直結させない

賃料収入の改善は、物件の純収益に影響し得ます。不動産鑑定評価基準でも、収益価格を求める手法として直接還元法やDCF法が示されています。

もっとも、売却価格は賃料だけで決まるものではありません。空室率、運営費、将来の修繕、賃料の持続可能性、還元利回り、市場環境なども影響します。増額分を一定の利回りで割り戻した数値はあくまで試算であり、その金額だけ売却価格が上がることを保証するものではありません。

売却前に見直す場合ほど、短期的な数字だけでなく、合意の有無と賃料の持続可能性を確認する必要があります。

6．避けたい4つの進め方

1．募集賃料との差をそのまま請求額にする

募集賃料は参考資料の一つですが、継続賃料の結論そのものではありません。募集条件と実際の契約条件の違いにも注意します。

2．入居年数だけで機械的に並べる

長期入居でも、途中に賃料の合意や覚書があれば、その経緯が重要です。逆に、経過年数が短いことだけで直ちに請求できないと決まるわけでもありません。

3．個人属性で優先順位を決める

法人契約か個人契約かによって連絡経路や意思決定手続は異なり得ますが、「法人なら合意しやすい」と一律に扱うことはできません。年齢、職業、家族構成などを、法的根拠の強弱や合意可能性の代用にするのも適切ではありません。

4．全住戸に同じ通知書を送る

同じ建物でも、金額、根拠、契約条件は住戸ごとに確認します。資料や説明が個別化されていなければ、相手方との認識のずれが大きくなります。

7．弁護士への相談を検討したい場面

• 契約書や覚書の効力・解釈に疑問がある
• 直近合意時点がどこか判断しにくい
• 新規賃料と継続賃料を分けた試算が必要
• 一棟・複数戸をまとめて診断したい
• 通知後に相手方が拒否し、法的な主張を伴う交渉になった
• 任意交渉後の調停・訴訟を含め、費用対効果を検討したい

戸数だけで相談の要否が決まるわけではありません。複数戸を対象にすると、資料整理と方針統一の負担が増えるため、早い段階で進め方を確認するメリットがあります。

まとめ

一棟物件の賃料見直しでは、全戸に一律の増額率を当てはめるのではなく、住戸ごとに契約内容、直近合意時点、その後の事情変更、相場資料、収益への影響、実施体制を確認します。

客観資料に基づく住戸別の検討と、相手方への丁寧な説明が大切です。実施する範囲や時期は、各住戸の事情と対応体制を踏まえて個別に判断します。

一棟・複数戸の賃料見直しを検討しているオーナーの方へ

弁護士法人いかり法律事務所では、一棟・複数戸の賃料見直しについて、レントロールや契約資料をもとに、対象となり得る住戸と進め方を確認しています。

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ご注意

本記事は一般的な情報提供を目的とするもので、個別案件についての法律相談、不動産鑑定評価、賃料査定または結果の保証ではありません。賃料増額請求の可否、相当額、適切な進め方は、契約内容、合意経緯、証拠、物件状況その他の事情によって異なります。具体的な通知や交渉を始める前に、必要に応じて弁護士、不動産鑑定士、税理士その他の専門家へご相談ください。

当事務所の「診断」は、契約と資料をもとに法的請求・交渉方針を検討するもので、対象不動産の経済価値を判定する不動産鑑定評価ではありません。正式な鑑定評価が必要な場合は、登録を受けた不動産鑑定業者・不動産鑑定士への依頼を別途検討します。

監修：福岡県弁護士会所属　代表弁護士 碇啓太

弁護士法人いかり法律事務所

主な一次資料

• 借地借家法32条（e-Gov法令検索）
• 不動産鑑定評価基準（国土交通省）
• 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項（国土交通省）
• 不動産の鑑定評価に関する法律（e-Gov法令検索）
• 賃貸住宅標準契約書について（国土交通省）
• 不動産情報ライブラリ（国土交通省）